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我省新一轮城镇低效建设用地清查开始啦

2022/8/1

　　优化土地利用结构，转变资源利用方式，是政策的明确指向。围绕节约集约用地，安徽省人民政府印发了《安徽省批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案》。

　　为落实行动方案，省自然资源厅下发了《关于开展城镇低效建设用地调查入库、再开发专项规划和年度实施计划编制工作的通知》，开展新一轮城镇低效用地调查及再开发专项规划编制工作。

　　5月21日上午，我司为了更好地服务全省建设用地项目对城镇低效用地调查和再开发规划编制工作，特邀行业专家开展专题交流学习提升，将从三个方面出发，提供思路流程参考。

一、对于城镇低效建设用地如何开展调查？

主要分为调查内容、调查方法、调查流程三个方面进行：

　　调查内容是指在全省范围内所有2021年度变更调查成果中的建设用地，根据城镇功能分区发展定位或者是乡镇（街道）为单位，以建设用地最小的单元空间要求在“三调”变更调查图斑基础上结合地籍图和供地信息，对土地开发利用情况、企业信息、土地批供信息、相关规划和约定信息进行调查。

　　调查方法是基于现有土地利用现状图、地籍图、采用资料判读等方式录入建筑面积和其他信息。

　　调查流程要围绕组织架构、组织任务、总体任务和具体任务分为以下几个方面开展：制定方案、人员培训、资料收集、地图制作、调查区划分（城市功能分区）、企业信息整合、地块信息整合等。

二、调查完成后，针对各地实际情况进行低效用地认定和再开发规划。

　　城镇低效用地再开发的根本目的应该是：促进经济发展方式转变，优化城乡结构布局调整，深化土地管理制度改革，实现高质量新型城镇化。在这样的情境下，该如何认定城镇低效用地？

　　由于不同的地区，在土地利用和亩均收益方面差异很大，事实上对于城镇低效建设用地的认定也没有定论，只能提供以下思路进行参考：

　　土地利用强度、用地效益、基础设施配套水平、房屋建设质量，安全生产、环保、消防等利用现状和规划协调性等。

　　制定地方认定标准，多部门集体参与、会审，并由地方政府以文件形式进行明确，形成城镇低效建设用地处置清单。

　　在城镇低效建设用地再开发规划利用上，不同的地区在模式设计上差异很大，事实上各地已形成因地制宜、分类型、多途径推进的模式。

规划内容主要包括：

　　1、对现状分析；
　　2、上轮规划实施评估包括规划完成的情况评估，存在的问题和困难并针对给出相关建议；
　　3、低效用地现状及潜力分析包括现状利用特点、困难原因及再开发的优势分析；
　　4、规划的总体目标、定量定性的具体目标和总体规划任务和任务规划分解；
　　5、规划方案编制要对空间布局、用地结构、土地利用强度、开发建设时序安排、开发建设政策分析、规划实施效益进行评价；
　　6、对建立规划数据库，形成文本成果、图件成果、数据成果和其他成果。

三、针对不同地区因地制宜，有以下几点低效建设用地再开发方式借鉴：

1、收购储备：
　　土地收购储备的方式，就是由集体或城市其他使用者手中向政府集中的实现形式。现阶段有以下几种形式：一是征用，即通过征用将列入城市发展规划的集体土地转为国有土地；二是收回，按法律规定两年内没有使用的土地、改变用途的土地、单位搬迁及违法使用土地的土地，政府可以依法将土地使用权收回；三是收购，对于部分地段好、级差高，但使用不合理的土地，可以通过市场的方式从原土地使用者手中购回土地使用权，重新开发后，调整土地使用功能。

2、实施流转：
　　指土地使用权流转。含义是指拥有土地承包经营权的集体和个人将土地经营权（使用权）转让给其他经济组织，即保留承包权，转让使用权。

3、协议置换：
　　通过签订协议置换，即运用价值杠杆，实现不同土地使用权的置换，使政府达到收回土地使用权的目的。

4、腾笼换鸟：
　　也叫“双转移战略”，旨在推进低效工业用地及低效企业整治工作，实现空间形态、产业结构、亩均效益、安全等级、环境保护的迭代升级。

5、退二进三：
　　通常是指在产业结构调整中,缩小第二产业,发展第三产业。通过政府引导市场的方式，促进停建停产类企业逐步转型升级。

6、复合开发：
　　鼓励在符合国土空间规划的前提下，利用现有工业用地建设先进制造业、新基建、生产性及高科技服务业、产品改良、产学研合作、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态项目，实施立体开发、复合用地。

7、增客技巧：
　　引入实力较强或潜力较大的企业，掌握企业的用地需求，将闲置、低效的用地盘活，根据有入驻意向的企业的土地需求，将腾挪出来的闲置、低效用地，根据产业链的整体布局将土地留给适合的企业，多措并举达到增客目的。

8、其他方式。
　　总之城镇低效用地再开发不全靠政府来运作，而应是政府和社会各个阶层共同推进，甚至在一定的情况下，以原土地使用权人为主体，交给市场去运作。这样好处在于，形成利益共同体，在这过程中探索利益均衡机制。

　　城镇低效用地再开发的意义不限于节约集约用地，它将推动社会管理模式方式的创新，让我们社会更好地包容性发展，也促进城市品质在更加规范的开发建设过程得到不断提升。

我省新一轮城镇低效建设用地清查开始啦

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